재개발·재건축 등 정비사업 단계, 소요기간, 투자시점

재개발·재건축 투자 전 필수 지식! 추진위부터 입주까지, 정비사업 전 과정을 쉽게 정리했습니다. 빠르게 정비사업 단계를 원하시면 아래 글에서 확인하세요.

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1. 정비사업이란?

정비사업은 노후·불량 주거지를 개선하고 도시 기능을 회복하기 위한 도시 및 주거환경정비사업입니다.

• 🏘️ 재개발: 노후 불량주거지 정비 후 새 아파트 건설
• 🏢 재건축: 낡은 공동주택(아파트)을 철거하고 신축
• 🏙️ 주거환경개선사업: 공공 기반시설 중심의 정비
• 🏬 도시환경정비사업: 상업지역·준주거지역 중심 개발

2. 정비사업 단계 총정리

단계	설명
1단계	정비계획 수립 – 지자체가 정비 필요지역 지정
2단계	정비구역 지정 – 도시계획 결정 및 고시
3단계	추진위원회 구성 – 주민 주도로 추진위 설립 (동의율 필요)
4단계	조합 설립 인가 – 조합 법인 설립, 사업 주체 확정
5단계	사업시행 인가 – 평면도, 자금계획 등 승인 받음
6단계	관리처분계획 인가 – 분양안, 이주계획 등 확정
7단계	이주 및 철거 – 기존 세대 퇴거 및 건물 철거
8단계	착공 및 공사 – 본격적인 신축 건설 진행
9단계	준공 및 입주 – 사용승인 후 입주 및 소유권 이전

3. 단계별 소요 기간

구간	예상 소요 기간
정비계획 ~ 조합 설립	2~4년
사업시행인가 ~ 관리처분	2~3년
이주 ~ 착공	1~2년
공사 ~ 입주	2~3년

* 갈등, 인허가 지연 등 변수에 따라 더 길어질 수 있습니다.

4. 투자 시점 전략

시점	특징	리스크	수익률 기대
초기 (추진위 전)	가격 저렴, 정보 제한	사업 무산 가능성 ↑	높음
추진위 ~ 조합 설립	투자 수요 증가	속도 변수 존재	중상
사업시행 ~ 관리처분	안정화 시작	거래 제한 주의	중간
착공 이후	프리미엄 반영	진입가 높음	낮음

5. 유의사항

• ✅ 안전진단 기준 변경 가능성
• ✅ 조합 내부 갈등 → 사업 지연 가능
• ✅ 실거주 의무 및 조합원 지위 제한 확인
• ✅ 분양가 상한제 적용 여부 확인

6. 마무리

정비사업은 단순한 아파트 신축이 아니라, 복잡한 공공·민간 절차가 얽힌 장기 프로젝트입니다.

단계별 절차와 법적 요건을 이해하고, 내 투자 성향에 맞는 타이밍을 잡는다면 위험은 줄이고 수익은 극대화할 수 있습니다.

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